-以绿地集团超高层开发模式为例

房地产项目代建模式是近年来国内兴起的一种新型房地产开发模式，房地产项目代建模式是指委托方和专业开发运营服务商接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、城市基础建设工程等。房地产项目代建模式在当前国内政策和市场环境下，其可行性和盈利能力是值得关注的。

本文从房地产开发商的角度，结合目前国内房地产行业的实际案例，通过标杆企业（绿地集团）采用房地产项目代建模式的案例分析，对房地产项目代建模式在国内房地产项目建设工程中的适用性作以论述。

房地产目代建是指房地产代建方与已经取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，代建方承担工程营造和销售任务，通过管理和品牌输出，为委托方提供项目开发全过程管理与服务，并依据项目销售或利润总额收取佣金的代建模式。

在项目代建运作过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。代建方主要负责项目管理团队组建、规划设计管理、工程管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。

房地产代建模式体现了专业化分工的基本原则。为了保障经济的持续发展和社会的稳定，国家对房地产行业的宏观调控将成为一种常态，房地产行业的秩序也将日趋规范，房地产行业整合的步伐将加快，竞争将更加激烈。房地产行业的竞争将从资金和土地资源的单一竞争向资源和核心能力的综合竞争转变。在当前房地产调控的政策环境下，房地产市场正逐步从卖方市场过渡到买方市场，产品品质日益受到重视，房地产代建模式的合理性和可行性日渐凸显。房地产代建模式在国内房地产项目建设工程中的适用条件论述如下：

（一）合作双方对开发理念认知的一致性。委托方对代建方产品开发理念的认同是代建合作存在的根基。目前，代建业务主要来自一、二线城市，并以地方性龙头企业居多，部分拥有资金或土地资源的企业并没有房地产开发或高端物业营造的经验，需要更具影响力的

房地产品牌和产品来确保项目的议价能力与盈利水平。代建方通常是高端房地产营造的代表企业，其开发理念和相应的品质、成本要求与委托方对于项目的认知存在着一定差距。故而，在确定合作关系前，委托方与代建方必须就产品营造的各项标准达成高度一致，以保障项目正常运转。

（二）合代建方品牌输出的高质量和一致性是代建商业模式存在的关键，而实现品牌输出最重要的因素便是项目管理团队的综合素质。代建方要实现规模化经营，必须高度重视内部人员招聘、培养和输出的质量和效率，以保障自身品牌的同质化输出。

经历2013年房地产市场分化、政策调控以及与土地成本普涨之后，房地产市场整体增速放缓，很难再保持两位数以上。如何借助抵消市场增长放缓而带来的内部风险，成为各大房地产企业共同面临的问题。大型标杆房企因时势变化，纷纷酝酿新需求下的经营策略，尝试在开发模式上有所突破。

绿地集团是也是中国目前（截止2013年）唯一跻身《财富》世界500强的以房地产为主业的企业集团。绿地集团房地产开发项目遍及全国主要省区市，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先，目前的世界十大高楼近一半来自绿地。2013年实现经营收入超过3283亿元（其中房地产业务约占总营收60%），较上年增长33%，预计2015年经营收入突破5000亿。

绿地集团房地产业务2013年突破两千亿，并基于其前瞻布局与成熟商业模式呈现极强的抗风险能力、可持续发展能力。房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，房地产开发规模、产品类型、品质品牌均处于全国领先地位；特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先。

绿地集团项目在建面积逾5000万平方米，已遍及全国25个省市自治区70个城市并在韩国济州岛启动建设。对于核心产业，绿地在不断扩大规模、抢占目标市场的同时，近几年愈加注重商业模式优化创新，有效提高盈利水平、竞争能力和可持续发展能力。

近年来，绿地集团的超高层城市综合体项目的投资建设，越来越显示出它对绿地集团房地产主业发展的重要性。在项目所在城市，已经成为代表城市的建设发展水平的地标性建筑，成为绿地集团在房地产主业项目拓展中带有不可替代竞争力的重要手段，绿地集团品牌的影响力在这些城市进一步放大。目前,绿地集团投资开发的300米左右及以上高度的超高层项目十二栋，分别在南京、郑州、济南、南昌、大连、武汉、长春、北京等城市的相继开建和建成。

超高层项目是主要业态呈垂直分布，集酒店、办公、公寓、商业为一体的大型城市综合体。又由于集团商业模式的特点，在上述垂直分布业态中，有委托管理的酒店、有持有经营或出售的商业、有销售产权的办公、公寓、也有出售或临时租赁的地下停车（办公、酒店、商业、公寓等业态混合、分区管理）。

绿地集团尝试在商业超高层开发模式上有所突破,在北京市朝阳区CBD核心地段为正大集团代建世界华商中心及正大集团总部超高层双子塔建筑群，项目位于北京市朝阳区光华路CBD核心地段，毗邻中央电视台新址，总占地面积超过1.6万平方米，总建筑面积近33万平方米，总投资额90亿元，规划建成集甲级办公、品牌商业、高端酒店及服务配套等于一体的超高层双子塔大型城市综合体，建成后将成为北京朝阳CBD区域首屈一指的商务新地标。

在开发模式上，绿地集团受泰国正大集团委托，采用代建模式，负责项目的工程建设管理，包括工程施工管理、成本合约管理、材料设备采购、设备调试及与上述业务相应的招标工作，并充分发挥自身在超高层开发领域的领先技术和成熟经验，确保项目建设的技术方案、进度、质量、安全、成本、环保等计划目标的全面实现。

该超高层开发项目标志着绿地集团成为国内首家对外提供超高层城市综合体建设管理整体解决方案的房地产开发企业。这是绿地集团依靠智力、技术和品牌输出实现商业模式转型升级。绿地集团致力实施开发模式差异化战略的积极举措，将对促进房地产行业专业化分工的进一步提升具有重要意义。