唐·白居易《宿桐庐馆同崔存度醉后作》:“江海漂漂共旅游，一尊相劝散穷愁“。古人早已通过旅游达到了自由自在、逍遥无为以及享受生活的精神境界。

有房企朋友向笔者说起，不少旅游城市的地方政府邀请他们去开发旅游地产；众所周知，很多旅游地产项目发展都遇到了困惑：资本回收周期长、不太符合快速周转要求、空置率高、商业配套经营困难、不成熟旅游营销运作、业主与游客对旅游服务要求高。希望笔者找个机会介绍一下：旅游地产的概念、起源、发展驱动因素、发展现状、发展趋势、适合房企的开发模式以及关键成功因素。

笔者利用去法国“格勒诺布尔高商”参加交流访问的机会，游览了旅游地产起源地－法国南部地中海沿岸和阿尔卑斯山旅游小镇，记录下我所看到旅游地产的昨天、今天以及明天。

一、    旅游地产的相关概念

1、 休闲与旅游的关系

休闲是指完成社会必要劳动时间之外的活动，是一种非工作的状态，是一种在精神上放松、愉悦的精神态度。

世界旅游组织和联合国统计委员曾对旅游给出定义：“旅游是人们为了特定的目的而离开他们通常的环境，前往某些地方并作短暂停留（不超过一年）的活动，其主要目的不是为了从访问地获得任何经济收益”。笔者认为旅游简单来说就是：指不以就业与移民为目的旅行的总和。

图：休闲与旅游的关系

2、 旅游地产概念的争论

关于旅游地产的研究及概念争论，分为两派。第一派以房企为代表，其基于房地产的价值倾向，认为旅游地产是借助旅游开发进入市场，并带来商业利益的房地产及关联空间。第二派以传统旅游企业为代表，其更偏向于旅游产业的价值倾向，认为具有旅游功能的和直接为旅游业所开发利用的房地产设施及关联空间称为“旅游地产”。

笔者以《广东省旅游公共服务设施“十二五”规划》课题组专家身份参与多次相关研讨，笔者观点是：把旅游相关的物业都称之为旅游地产是不正确的，因为旅游相关物业带有公共品性质，它与房地产的商业盈利性及私人产品性质不符。

笔者认为旅游地产是以满足游客的体闲和旅游需求为目的，同时追求商业盈利性的房地产及关联空间。换句话说，旅游地产就是以旅游资源为卖点，开发商通过出租、转让或出售，最终实现盈利的地产项目。

二、    旅游地产的昨天

1、 旅游地产起源于法国南部地中海沿岸

旅游地产的历史，可以追溯到十九世纪前，以法国南部地中海沿岸为典型发源地。

1839年，英国首相布鲁安（Brougham）勋爵在他旅行中发现地中海岸的风景是那样漂亮，气候那样宜人，而且远离社会的喧嚣。卸任后，他来到这里生活，在这里建起了自己的别墅，并生活到30年后去世。这期间他给许多亲友写信，描述法国南部海岸的美丽，从而引发了英国人的兴趣，纷纷在冬天来到法国南部的海湾度假。

1858年，法国诗人科诺（Conneau）在法国南部海岸休假时，给皇后（拿破仑三世的妻子）写信介绍地中海岸的美丽宜人，于是法国国王、贵族等纷纷来到海岸度假，并以此引发了欧洲其他皇室的兴趣，地中海北岸一下成为欧洲王公贵族和富豪名儒云集的胜地。

上世纪初，美国人来到欧洲寻找他们在美国无法享受到的自然景观与人文景观，于是再度发现了法国南部海岸。随着经济、社会以及文化的发展，演员、作家以及商人等替代了王室贵族、爵士气氛替代了贵族气氛、威士忌替代了香槟酒。与法国人喜欢在冬天来海岸休假传统不同，美国人更喜欢在夏天来地中海海岸度假，随着越来越多的美国人在夏天来法国南部海岸度假，从此，法国南部地中海沿岸成为了著名的休闲、度假以及旅游胜地。

在十九世纪到二十世纪前，贵族度假旅游形成了数不清的城堡。进入二十世纪以来，旅游度假风气盛行，法国南部地中海沿岸旅游业得到进一步发展，地产商开发了大量旅游度假房屋，不少法国人喜欢在八月份度假，购买旅游度假房屋的法国人每年实际使用时间也很有限，一般在几周左右，空置期很长，于是，有些业主把该第二居所在空置期出租给游客度假。后来，在法国南部地中海沿岸和阿尔卑斯山旅游小镇，有地产商推出了多个家庭联合购买一套旅游度假房屋供各买家不同时段分别使用的方案，剩余时间再出租给游客度假，随着大量的高性价比的旅游度假房屋推出市场，吸引了大量的欧洲与北美的游客蜂拥而至。从此，法国南部地中海沿岸成为欧洲乃至世界的旅游地产业态的发源地，这就是旅游地产的起源。

2、 旅游地产项目的发展驱动因素

法国南部地中海沿岸旅游地产的发展驱动因素是什么？有什么成功关键因素值得我们学习？笔者利用参加“格勒诺布尔高商”交流访问的机会，查阅其图书馆相关文献和案例，并结合自己参与的广东中旅(集团)多个旅游地产项目（西藏林芝鲁朗国际旅游小镇项目、西藏易贡茶场旅游产业项目、广东西樵西岸旅游产业园等），总结出值得我们思考的旅游地产发展驱动因素，详见下表。 

表1：旅游地产发展驱动因素 

 从上表的旅游地产发展驱动因素及权重，可以看出旅游地产项目成功关键因素与传统商住地产项目之间的巨大差异。因此，在旅游地产项目拓展前期，邀请专业的房地产咨询与旅游研究复合型专家团队，开展旅游地产项目的可行性研究、旅游本底资源调研、外部及内部环境分析等相关工作，以严谨的态度和专业的咨询方法，开展项目拓展论证是旅游地产项目成功关键因素之一。 

 三、    旅游地产的今天与明天

1、 旅游地产的今天：全国旅游地产发展现状

据有关机构统计，截止至2013年底，全国已有80多个地级市发展了旅游地产项目，旅游地产项目总量近2300个，主要分布在海南、两广地区、长三角、环渤海以及西南地区，其占了全国旅游地产总量的八成左右。

2、 旅游地产的明天：政府高度支持与企业高度热情，旅游地产趋势向好，快速发展

笔者通过自己的博士身份，拜访了广东省旅游局相关处室领导，其表示：鼓励企业，利用旅游资源，打造特色旅游产业集群，拉动了区域内酒店、旅游制造业、房地产业、现代服务业等发展，鼓励旅游业与房地产业有机结合，形成良性循环，推动区域经济大发展；同时，广东正在建设旅游产业园，正是广东旅游发展新思路的具体体现，尤其是在产业发展上，旅游产业园的出现不仅是一次全新的尝试，更是广东发展改革的“试验田”。

广东中旅(集团)老总接受笔者采访时，表示广东中旅(集团)早已启动了“旅游地产和商业地产相结合”的发展战略，在这个基础上,投资旅游产业园，拓展我们的范围，增加我们的利润源。

中源集团总经理何泽华在相关材料中表示：当前，经济社会发展进入新阶段，旅游、房地产及其他服务业更将得到迅速发展，在此背景下，多元化的旅游度假需求将推动旅游业及旅游地产业的快速发展，从而给中源集团旅游地产业发展带来空前的机遇，并制定了《中源集团旅游地产的发展战略及实施方案》。

3、 几种常见的旅游地产开发模式优劣势比较分析

最近，有房地产开发商的朋友问笔者，某些旅游城市的地方政府邀请他们去开发旅游地产，请笔者告诉他，如果一定要从旅游地产模式中，选出一种开发模式推荐给他话（中小型房企），可以选什么。笔者认为在旅游地产领域，产权式旅游酒店相对来讲，比较适合中小型房企。详见下表。

表2：四种旅游地产开发模式优劣势比较分析

 4、 分时产权旅游酒店项目的成功关键因素（部分）

城市选择正确：具有旅游资源的商务型城市（房地产业、旅游业以及酒店业增长都高）

区位选择正确：旅游本底资源优良

选择品牌价值高的酒店管理公司（保障入住率与房价）

总价低（30－100万之间）

第二/第三居所定位

主题鲜明

在设计、营销等职能提供人力资源保障

公共关系保障与资金保障

经验丰富的销售团队

选择最专业的商业地产咨询、房地产企业管理以及旅游地产研究复合型的专家团队，根据企业自身情况，进行项目可行性研究、管理流程咨询、管控咨询等

… …

四、    结语

在旅游地产项目拓展前期，邀请专业的房地产咨询与旅游研究复合型专家团队，以严谨的态度和专业的研究方法，开展旅游本底资源调研、可行性研究、外部及内部环境分析，是项目成功的关键保障。

我们继续与旅游地产咨询项目委托方保持深度合作，尽一切之所能，继续使我们参与过的旅游地产咨询项目获得市场的高度认可。