项目合约规划的原则

万科、龙湖、首创、佳兆业集团等知名房地产企业都明确提出了合约规划在成本管理过程中的作用的理论思想，利用“合约规划”为“成本科目”和“合同”架起一座桥梁，将第一阶段的“成本测算”与第二阶段的“成本控制”进行统一，使项目实施时能够统一管理语言，统一管理目标，实现成本动态全过程的有效管理，提高项目成本控制能力。

合约规划是指导项目“从招投标到最终工程结算”整个过程的合同签订及变更的一种目标性、计划性很强的管理手段。它的核心是：当一个项目目标成本确定后，结合项目特点和项目所在区域的具体情况，对未来项目实施中可能出现的合同费项进行预测，然后按照目标成本科目对应进行“无缝隙合同范围、费项和值”的分解，形成该项目的合同目录及合同目标金额。
然而，虽然很多房地产企业事前进行了合约规划，但成本控制还是存在很多问题，不仅成本总额难以控制，而且很多单个合同金额也难以把控。存在这些问题的主要原因是合约规划的原则不明确。因此本文主要从合约规划的原则方面，提出个人的观点。

为了更好地界定项目合约规划的原则，本文首先阐述合约规划的内涵及编制原则，其次再论述项目合约规划的原则。
一、合约规划的内涵及定义

1.     基本概念
合约规划是指项目目标成本确定后，对项目全生命周期内所发生的所有合同大类及金额进行预估，是实现成本控制的基础。合约规划也可以理解为以预估合同的方式对目标成本的分级，将目标成本控制科目上的金额分解为具体的合同。

2.     合约规划的编制主体
主要由成本管理部门牵头，组织各专业职能部门相关人员对目标成本进行分解。

3.     合约规划的编制时间
主要根据企业管理的成熟度而定，如果企业的费项、合约规划体系相对稳定，可以在项目启动阶段的目标成本编制及审批后进行合约规划的编制。如果管理精细度尚未达到，至少应在目标成本最终确定后进行编制。

4.     公司标准合约规划编制原则
1）    常规性原则：公司标准合约规划的合同划分，应为公司常规状态下的普遍合同划分方式。
2）    全面性原则：公司标准合约规划的合同清单及范围应包含项目的各合同事项，尽可能做到不遗漏且不重复。
3）    统一性原则：各项目必须无条件按照公司标准合约规划编制项目的合约规划，统一使用公司的标准合同。
4）    关联性原则：多数分包合约都与总包合约存在关联性，因此，在合约规划和具体合约条款中，既要考虑项目总要求，也要考虑关联要求。

5.     项目合约规划编制原则
1）    全面性原则：项目合约规划应包含项目可预见的各相关合同事项。
2）    差异说明原则：对于项目合约规划与公司标准合约规划有差异的，将差异情况进行说明。

二、项目合约规划的原则
1.        政府或垄断部门的规定或市场习惯

1）市政工程：虽然市政工程之间（包括供电、自来水、燃气、热力、电信、有线电视等）有很多界面交叉和工程协调的事项，实际上难于纳入总承包管理的范围。真正的“市政总包”就是甲方的市政配套部门，各个专业都和甲方签定独立承包合同。
2）消防：因为消检是工程验收过程中至关重要有具备相当灵活性的专业，因此甲方一般都会把消防单独拿出来，做为指定分包，也有拿出来做为独立承包的。
3）与当地市场习惯有关：比如市政道路、雨污水工程，在北京一般由专业的小市政单位来承揽，和甲方签定独立承包合同；但在上海，一般都纳入总承包工程的范围，为“乙方指定单位”。还有就是混凝土供应，在重庆做成甲供，操作模式很成熟，市场上也接受；但在北京和上海，市场上的接受程度就要差一些，总承包单位抵触心理较强，实际合作中存心找茬的案例屡见不鲜，在甲方管理不到位的情况下，甚至会导致成本、进度和质量的失控。

2.    业主方项目管理的特点、项目本身的特点
1）比如港资、外资的地产企业一般喜欢比较纯粹的总承包管理模式，不会把总承包工程范围切得太碎。
2）有的地产公司虽然采用的是总承包管理，但会切得很碎，同时甲方对工程管理的介入的程度也很深。
3）还有的地产公司习惯于自身当总包，一直采用平行承包模式。

3.    对成本的要求
在目前这个阶段，绝大多数情况下，甲方采购的成本优于总包单位，所以对于总价高的尽量采用甲方采购。
原因：1）甲方的管理更加规范；
2）甲方的信誉好于总包单位；
3）甲方的付款条件优于总包单位。

4.    对品质的要求
对产品质量、效果影响较大的材料和设备，尤其是影响外立面等感观材料和设备；或行业水平参差不齐，差异较大的材料设备；或资源缺乏、独特、稀缺的材料设备，甲方都应加强品质控制，采用甲方采购，如防水材料、涂料等。

5.    对责任和效率的要求

方式	特点	备注
乙方指定分包和乙供单位	乙方承担100%责任
甲方指定分包、甲指乙供	乙方100%承担法律上的管理责任，但对合同的要求很高（市场上有成熟的模板）	从道义上讲，至少总包不认为它应该100％承担管理责任，并会在实际管理上想方设法的推卸责任。
独立承包和甲供类	100%都是甲方的管理责	某些对总承包单位的责任和违约风险可以通过合同传递给甲方的独立承包单位和供应单位。

6.    设计图纸和技术要求
1）设计图纸和技术要求的内容和深度对合约关系和合约范围也有一定程度的影响。对设计图纸和技术要求极高的部分，比如小品、小区大门、特殊的装饰件，甚至一些工艺做法（比如氟碳喷涂），甲方有必要直接聘请或指定优秀的专业单位来承造。
2）在图纸和技术条件尚未完全清晰时，成本管理人员要根据自身的经验来进行灵活性较大的合约规划，和撰写合同条款。
7.    工程进度
对于一些先于总包确定之前进场的单位，或在总包已撤场才进入的单位也没有必要（或可能）纳入总承包管理体系。比如前期的三通一平、桩基、甚至土方工程。
8.    公司所面临的市场情况和市场地位
一般来说，强势的市场地位下，我们会要求面面俱到，高标准的成本、质量、进度要求缺一不可，相对弱势的情况下就有取舍了。

总承包能力	应对措施	适用范围
总承包管理能力强	一般来说合同能力和索赔能力也强，甲方宜加大规定品质的数量，减少甲定乙供、甲供数量。	一般来说，要价高，适用于难度大的项目。
总承包管理能力弱	则反之，同时甲方对这个总包要做好一路扶着马走过来的准备。	一般来说，要价低，适用于常规项目。

9.    承包商的条件和心态

10. 公司现有供方资源及供方资质
一般来说如果总承包单位具备相关专业资质的，或交接面广，出现品质问题难以界定责任，则尽量给总承包一起做，如防水工程。

11. 顾问类合同
1)    任何工程的实施之后，首先要考虑的，就是各位顾问合同，设计是必须的顾问团队，监理是强制的，这都不能少。
2)    然后勘察审图档案环评等这些必须要完成的顾问工作也要单独分出来。
3)    造价咨询公司是否需要聘请，取决于地产公司的实力。如果团队实力较强，工作方法可靠，数据来源保证，那完全可以不要造价咨询公司，自己控制，当然，请造价咨询公司来，还有个管理制约的作用。请造价咨询公司，要完成哪些服务；不请造价咨询公司，团队要达到什么样的工作绩效，这些都需要评估。一般中小型地产公司都会请造价咨询公司的。

12. 针对酒店、写字楼等综合体的复杂工程类合同规划原则
1）一般酒店、写字楼工程较复杂，最好是总承包管理，这样便于牵住一个管理的头。
2）独立配套，上下水电煤通讯等：土建交给总包，桩基、钢构、综合机电、幕墙、精装、景观等，需要专业分包。
3）机电采购：机电分包里大型设备需要甲供，其他灯具洁具器具等内容，甲供到什么级别，就要根据项目情况，具体讨论安排。
4）酒店、写字楼的精装：常规装修材料石材漆地砖等之外，各种五金硬家具器具等甲供。
5）甲供范围有多大，需要根据项目实际情况详细讨论，因为这些不但影响合约工作量，也很影响工程价格。

三、总结
梳理合约规划，只是迈出成本控制的第一步，重要的是需要落实合约规划在采招环节发挥的作用，发挥合约规划指导招标计划、合同签订的作用，才能实现成本的事前控制。
某些地产企业，在梳理了合约规划模板之后，制定了适应企业发展的执行规范：一定比例的合约规划分配给需要采招部门，直接用以形成采购计划，并严格执行；另外的一定比例的合约的执行，根据实际情况进行调整，但总金额不得突破合约规划金额。通过这种管理要求，该企业的合约规划在成本事前控制环节发挥了威力，成本最终也得到了有效控制。

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