浅谈房地产企业采购供应方式选择管理

房地产行业的一大特性在于其资源整合性，从而使得采购活动贯穿于房地产项目开发的全过程。

采购管理的效率，直接影响到产品的品质和成本，因此采购管理是每一个希望成长的房地产企业必须认真关注和用心研究的课题。采购管理是一个复杂的系统工程，主要内容包括采购策划、采购实施、采购后评估，供应商管理等，但笔者认为，供应方式选择是房地产企业采购管理的一大基础，根据采购产品属性、建设需要确定合理的供应方式，对房地产项目的成本管控、工程建设有至关重要的意义。根据咨询经验来看，大多数中小房地产企业对采购前端的供应方式选择经常出现缺位、失位的情况，选择标准不明，对采购效率、成本管控及项目建设都产生了较大影响。为此，本文结合我们在咨询过程中总结积累的经验和与优秀企业的对比分析，就供应方式选择这一问题谈一点自己的看法。

1. 供应方式的分类

在房地产企业中，根据采购主体的不同，材料设备供应方式主要有四种，甲供、甲定乙供、甲指乙供、乙供四类，分别释义如下表：

类别	含义	优缺点
甲供	甲方债权负责采购	便于甲方控制工程质量，但要承担价格上涨的风险，同时对项目计划管理的要求较高，否则会影响工程进度
甲定乙供	甲方选定供应商，签订三方合同，甲方付款给供应商	利于甲方成本管理与质量控制，同时乙方负责采购实施，降低了材设对工程进度的制约，但程序多，审批环节长
甲指乙供	甲方指定品牌或供应商，承包商负责采购，甲方付款给承包商	便于甲方的成本控制，减少工作量，但给了乙方套利空间，可能会导致乙方与承包商间的暗箱操作
乙供	承包商自行负责采购的材料	可最大程度保证项目用料需求，但会削弱甲方对成本和工程质量的控制力

2.  供应方式的选择

      从前所述，不同供应方式下，甲方在成本管理、工程管理管控方面各有优劣，那么究竟如何选择供应方式呢？虽然在实际执行中需依项目管理要求而定，但我们仍可制定一定基础标准，提升管理效率。笔者认为，我们应主要从成本控制、工程影响两个维度考虑，具体选择总结如下：
      1) 甲供：金额较大，对成本控制影响重大；同时质量要求较高、对楼盘的质量影响较大、施工进度配合要求不高，可以相对独立施工的设备（安装）及成品材料可以采取甲购方式，如钢筋、电梯、门、石材、苗木、健身器材等。
      2) 甲定乙供材料：市场价格差较大，材料品牌差异（质量、价格）较大，成本控制难以定额的；同时对楼盘的品质及效果影响很大、甲方要重点控制，且与施工单位工期配合较密切，适合采用甲定乙购方式，如铝合金、玻璃、油漆等。
      3) 甲指乙供：工程中常见，市场供应商较多，且有三家及以上价格、质量相近，价格较为透明，成本控制相对较易；同时又对楼盘效果及品质影响不大，与施工进度及配合较密切的材料可采用甲指乙供方式，如水泥、沙子、防水材料等
4) 乙供：供应商数量多，市场上的所有同类材料价格都接近、成本控制难度最小；同时对楼盘效果及品质基本没影响，施工配合要求较高可采用乙供方式，如水、木柴、生石灰等。

3.  总结

     诚然，房地产项目的供应方式不可能千篇一律，实行“一刀切”的绝对标准化管理，但根据公司的价值取向、管理需求进行合理设计是非常必要的，这不仅有利于强化房地产企业对项目开发的整体把控，也有利于逐步建设自己的标准化管理体系，真真切切提升企业的管理水平。

mile·米乐m6(中国·官网入口)

专业分享 Professional Sharing

浅谈房地产企业采购供应方式选择管理